노원구 상계주공아파트 재건축 분석

노원구 상계주공아파트는 1985년부터 1989년까지 19단지로 상계 신시가지 건설사업으로 지어진 대단지다. 건축연도도 30년이 훌쩍 지나고, 용적률도 좋아서 재건축 이슈가 나올 때마다 항상 거론되던 단지이다. 전체 단지중 노원 포레나로 재건축이 완료된 8단지와 실제 창동에 지어진 17 ~ 19단지를 제외하고 나머지 단지를 분석하여 봤다.

목차

1. 상계주공아파트 역사

1980년대 초 서울특별시 노원구 상계동, 도봉구, 창동 일대 상계 신시가지 건설사업의 일환으로 건설된 대규모 주공아파트 단지로서 2021년 12월 현재 총 19개 단지가 존대한다.1985년 11월부터 본격적인 건설이 시작되어 1989년 6월에 19개단지가 모두 완공되었다. -출처 나무위키 -

아파트-발코니-사진

2. 재건축 가능성?

대부분의 단지가 재건축추진을 진행하고 있다. 공무원임대단지인 15단지만 진행하지 않은 것으로 알고 있다.

재건축 사업성의 척도라 할 수 있는 용적율이 대부분 200% 미만으로, 그중 5단지는 용적률이 93%이다. 그래서 5단지의 진행속도가 가장 빠르다. 이 글을 쓰고 있는 현재(12월 21일) 네X버 부동산에 아직 조합원 승계가 가능한 매물이 드문 드문 보이기도 하다.

용적률뿐만 아니라, 더블역세권인 노원역과의 인접성, 중계은행사거리만큼의 학원가는 아니지만, 나빠지 않은 학군(초,중,고품아)등으로 재건축을 추진할 만한 요소는 두루 갖추고 있다.

3. 재건축 진행률?

상계주공8단지는 5층 저층으로서 노원포레나로 재건축이 완료되었다. 그래서 똑같이 저층(5층)인 상계주공 5단지가 그 뒤를 이어 진행이 가장 빠르다. 현재 5단지는 조합설립인가까지 받은 것으로 알고 있다.
상계주공 5단지의 뒤를 이어 상계주공 1, 6단지의 진행률이 빠르다. 이 두 단지는 2차 정밀안전진단을 진행하고 있고, 재건축 안전진단 규제완화 개선(안)에 따른다면, 재건축 진행까지는 시간문제로 보인다. 아래 글 참조바람

재건축 안전진단 규제완화 분석

상계주공1단지에 인접한 미도아파트(용적률 229%), 상계한양아파트(용적률202%)도 2차 정밀안전진단을 진행 중이니 참고바람

그다음에는 상계주공 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 염광, 대림아파트가 예비안전진단을 통과했다.

후발주자 중에서는 옥석을 나눠야 하는데, 각 단지별로 장단점이 있어 매수희망자의 기호에 맞게 선택할 필요가 있다.
그중 노원역에 가장 인접하여 대장 중의 대장이라는 3단지가 조금 더 나아 보이긴 하지만, 조용하고 학군을 중요시 여기는 수요자에게는 그다지 끌리지 않는 옵션일 수 있다.

4. 단지별 특성

단지명	특징	비고
상계주공5단지	조합설립인가	저층(5층), 용적률 93%, 추진속도빠름
상계주공1단지	초,중품아	1단지 미도아파트 재건축 별도 추진
상계주공6단지	노원역 인근, 초품아
상계주공2단지	저층과 고층단지로 구성
상계주공3단지	고품아, 노원역 초역세권, 대장중의 대장	평균대지지분 13.61로 사업성 높음
상계주공7단지	3,6단지에 이어 대장단지, 노원역 인접	고층으로 구성

5. 상계동 및 창동 발전계획

상대적으로 역세권으로써 많은 발전을 이룬 노원역 인근에 비해 창동의 발전 가능성은 무궁무진하다.

창동역 GTX 복합환승센터 개발계획에 따르면 각종 쇼핑몰 건설에 이어 창동역 지하화계획도 솔솔나오고 있다.

또한 서울아레나 공연장은 카카오와 함께 추진하는 것으로 발표가 나오고 있고, 오승록 노원구청장의 말에 따르면 창동 차량기지 부지는 서울에 마지막 남은 대형개발부지로써 벌써부터 대학병원유치 얘기도 나오고 있다.

서울 강남, 목동에 이어 노원 중계는 서울의 3대 학군지로 유명하다. 거기에다가 향후 대규모 개발계획도 추진되면, 잠실에만 붙여졌던 상전벽해란 말은 상계, 창동에도 불리게 될 것이다.

6. 향후일정

계속된 부동산 경기침체로 최근에는 재건축 추진이 조금 멈추어진 듯한 느낌이다. 하지만, 영원한 상승이 없는 것처럼 영원한 하락도 존재하지 않는다.

금리상승이 멈추고, 하락이 시작될 때쯤, 정부의 다주택자 규제와 DSR, LTV규제과 완화될때 다시 상계주공의 그 가치를 인정받게 될 날이 다시 올 것이라 믿어 의심치 않는다.

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