하계동 장미아파트 재건축 분석

노원구 재건축 단지는 여러 곳이 있습니다. 최근에는 상계미도와 하계장미아파트가 재건축을 확정했습니다. 또한 상계주공 1~16단지 중 16개 단지 대부분이 재건축 정비사업에 착수했습니다. 노원구 재건축 단지의 시세와 분위기는 블로그 글을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.목차

1. 하계동 장미아파트 개요

노원구 하계장미아파트는 재건축이 확정된 단지입니다. 지난 2월 7일 노원구청은 하계장미아파트에 조건부 재건축 판정에 대해 적정성 검토가 불필요하다고 결정했습니다. 이로써 하계장미는 노원구 내 노후 아파트 중 처음으로 안전진단을 통과한 단지가 되었습니다. 재건축 방식은 일반적인 철거 후 재건축 방식으로 진행될 예정입니다.

 

2. 하계장미아파트의 재건축 면적과 세대수

하계장미아파트의 재건축 면적과 세대수는 아직 확정되지 않았습니다. 현재 기존 단지는 15개 동, 6~15층, 1880세대로 구성되어 있으며 전용면적은 56~85㎡입니다. 재건축 방식은 철거 후 재건축 방식으로 진행될 예정이므로 용적률과 세대수는 증가할 가능성이 높습니다.

 

재건축 안전진단 규제완화 분석

3. 하계장미아파트의 재건축 일정

하계장미아파트의 재건축 일정은 아직 정확하게 공개되지 않았습니다. 하지만 2022년 4월에 하계동 최초로 정밀안전진단 1차에 통과했으며 노원구에서 나름 빠른 재건축 추진속도를 보이고 있습니다. 재건축을 확정한 다른 단지들과 비교해 보면 약 5~6년 정도의 기간이 소요될 것으로 예상됩니다.

4. 하계장미아파트의 예상 재건축 비용

하계장미아파트의 재건축 비용은 정확히 알 수 없습니다. 하지만 재건축 공사비는 평균적으로 3.3㎡당 500만 원 정도라고 합니다. 또한 재건축 부담금이라는 세금도 내야 합니다. 이는 재건축 사업 기간 동안 집값이 오른 만큼의 초과이익에서 건축비 등을 뺀 금액에 비례하여 부과되는 제도입니다. 따라서 하계장미아파트의 재건축 비용은 집값 상승률에 따라 달라질 수 있습니다.

재건축 후에는 얼마나 이익이 날지는 확답하기 어렵습니다. 재건축 이익은 재건축 아파트 준공 후 가격에서 재건축 추진위설립승인 당시 공시가격 및 개발비용과 주변 집값 평균상승액을 뺀 금액입니다. 그리고 재건축 부담금은 이 중에서 1인당 평균 3억원을 초과하는 금액의 최대 50%를 내야 합니다. 하지만 정부는 최근 재건축 부담금을 줄여주는 방안을 발표했습니다. 예를 들어, 초과이익 1억원까지는 면제하고, 10년 이상 보유하면 절반 감면해 주기로 했습니다. 또한 공공기여분이라는 것도 초과이익에서 제외됩니다. 따라서 재건축 후에 얼마나 이익이 날지는 집값 상승률과 정부의 정책에 따라 달라집니다.

 

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