부동산 초보 투자일지 #2

투자일지를 시작하기 전에...

부동산 초보 투자일지는 2009년부터 2021년까지 13년간의 순전히 개인적인 투자 기록입니다.2009년 금융위기 당시는 지금 하고 똑 닮은 거래절벽의 시기였고, 진보정권의 기록적인 부동산 가격 폭등 기도 경험한 바 있습니다. 그 당시의 경험이 없거나, 필요하신 분들을 위해 지극히 사적이지만, 간접경험 전파의 차원으로 시작해볼까합니다. 감사합니다.

누구에게나 첫집 장만은 인생의 큰 전환점이었으리라. 나역시 마찬가지였다. 근데 급격한 현금경색으로 인해 몇 년간 백화점갈걸 다이소로 다니고, 해외여행은 다 접고 1년에 한번 국내여행으로 만족하며 첫집 대출금을 갚아나갔다.

부동산 초보 투자일지

대한민국은 2008년 금융위기를 맞고, 주식시장과 주택시장이 흔들리고 있었다.
2009년 초 나 또한 흔들리고 있었다. 주말에 시간이 날 때마다 우리 부부은 마포 일대 아파트를 임장(당시는 이게 임장 인지도 몰랐다)하고 있었으며, 주중이든 주말이든, 특히 주말근무가 잦았던 우리부부는 주말퇴근 후 아파트 임장을 당연하듯이 하고 집으로 향했다.
차를 타보고도 가보고, 걸어도 가보고, 대중교통으로도 가보고, 지도로는 수도 없이 가보면서, 마포구 일대 아파트를 머릿속에 차곡 차곡 넣어가고 있었다.
신혼집이 그나마 마포(마용성)이기에 첫 집을 잘 잡을수 있었지만, 만약 강남구나 송파구였으면 어땠을까? 이 글을 읽는 분들은 이 점을 꼭 명심하고 첫 집을 구할때 신중하게 결정하기를 바란다.

다시 돌아가서 아파트 임장을 하면 할수록, 와이프 눈에는 간절함이 뿜어져 나왔다.
사실 나는 그 정도는 아니었다. 2008년도 섣불리 들어간 주식시장에서 반토막이 나있었고, 한층 올라있었던 재테크에 대한 자신감도 반토막이 나있었다. 가장으로서의 책임감도 같이...
그런 와중에 집을 사겠다니, 그것도 아파트를...

2009년 3월 어느 날 그렇게 우리 부부와 어머니(지금은 고인이 되신)가 뭉쳤고, 우여곡절 끝에 마포 대흥동에 위치한 작은 아파트를 괜찮은 가격에 매수하게 되었다. 그때는 몰랐지만, 그 집이 많은 일들을 하게 해 주었다. 2007년도 7천만 원이었던 가계빚은 3배가 뛰어 2009년 2억 1천만 원이 되었다. LTV를 70%를 꽉 채워 매수했었던 것이다. DSR이란 제도도 없었던 2009년 LTV 70%에 '우와'라고 생각할 수도 있겠지만, 그때는 그랬다. 그리고 지금도 머지않아 그렇게 될 것이다.
DSR과 LVT가 풀리는 그 때가 바로 매수하기 적절한 시기라는 건 2009년 나의 첫 집이 증명해 주고 있다.

내 명의로 된 인생 첫 집에 입주할때 그 흔한 전자제품을 사야 하는데, 돈이 모자랐다. 그래서 대리점에 전시용품으로 파는 물품을 사서 채웠다. 그래도 행복했다. (그 후 잔고장이 너무 많아서 일찍 처분했다. 새 물건을 삽시다.)

인테리어도 거의 못하고 도배와 장판만 하는 수준으로 입주했다. 그래도 그게 부족한지 몰랐다.
입주하고 다음날 때마침 비가 와 샷시 청소를 했는데, 오랫동안 묵혀둔 때 구정물을 닦으면서도 힘든 줄 몰랐다. 그게 바로 첫 집 장만기였다.

그 후로 오랫동안(2009년부터 2014년까지) 집값은 그대로였지만, 어차피 실거주용이라 아파트 가격 흐름은 쳐다도 안 봤다. 오히려 아파트를 살 때 놀라워했던 친구 녀석이 우리 집 가격을 계속 모니터 해줬다. 천만 원 올랐네, 다시 내려갔네 등... 하지만 관심 없음
그렇게 운명적인 2014년이 다가왔다.

시대상황

주담대 대출금리가 지금(2022년)처럼 5%를 가뿐히 넘었던 시절이었다. 월급이체 공과금이체 다 걸고도 4.5% 이자를 감내해야 했다. 지금도 그렇고 그때도 그랬다. 고금리는 힘들다. 그 때는 미국연준이 금리를 빠른 시일안에 내려줘서 국내이자도 빠르게 내려가기 시작했는데, 지금은 다르다. 이 놈의 이자는 내려갈 줄을 모른다. 아무래도 중금리 중물가의 시대가 고착화되는 듯 하다. 아 옛날이여.. 다시 저금리 저물가의 시대는 돌아올 것인가?

시사점

13년이 지난 지금 내가 알 수 있는 단 한가지는 고금리상황일때 부동산이 무너지고 그럴때 좋은 기회가 온다는 것이다. 다만 바닥은 알수 없다. 하지만, 다시 올라갈때는 순식간에 올라간다. 그러니 좋은 매물이 나오면 실행해야 하는 용기가 필요하다.

부동산 초보 투자일지 #3

부동산 초보 투자일지 #1