6.27 대출 규제, 서울 부동산 시장에 미칠 영향은?

2025년 6월부터 시행될 6.27 대출 규제는 부동산 시장의 큰 변화를 예고하는 정책입니다. 특히 서울과 수도권의 상급지 부동산을 중심으로 가격 상승세가 지속되던 상황에서 주택담보대출 한도를 제한하는 이번 조치는 유동성 억제를 통해 시장의 과열을 진정시키려는 시도로 볼 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 6.27 대출 규제가 미치는 영향, 전세가율과 공급 상황의 변화, 그리고 향후 부동산 시장의 흐름에 대해 분석해 보겠습니다.

유동성 억제, 불가피한 선택인가?

정부는 최근 몇 년간 지속된 부동산 가격 상승의 주요 원인 중 하나로 풍부한 유동성을 지목했습니다. 실제로 2024년 상반기만 보더라도 강남구에서는 58%의 거래가 5억 원 이상의 대출을 동반했고, 서초구와 종로구도 각각 49%, 52%에 이르는 높은 비중을 보였습니다. 이는 가격 상승이 고액 대출을 통한 매수로 이어졌다는 것을 보여줍니다.

6.27 대출 규제는 이처럼 고액 대출 의존 거래를 차단해 상급지 시장에 직접적인 타격을 주고자 한 정책입니다. 특히 수도권 부동산은 유동성에 매우 민감하게 반응하기 때문에, 이러한 조치는 단기적으로는 매수심리를 위축시킬 가능성이 큽니다.

과거와는 달라진 펀더멘탈

비슷한 성격의 규제로는 2019년 12월 시행된 ‘15억 이상 주택 대출 금지’가 있습니다. 당시에도 시장의 반발과 우려가 있었지만, 결과적으로는 부동산 상승세가 지속됐습니다. 하지만 지금은 상황이 다릅니다.

전세가율만 보더라도 2019년에는 강남구가 48%, 송파구가 47.7% 수준이었으나, 2025년 기준으로는 각각 39.4%, 41.9%로 하락했습니다. 이는 투자 수익보다 실거주 가치가 낮아졌다는 신호이며, 매매가 대비 전세가의 갭이 커지면서 버블 우려가 제기되고 있습니다.

또한 주택구입부담지수도 상승했습니다. 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 아파트를 구입할 때 2019년에는 소득의 31.7%를 주택담보대출 상환에 사용했지만, 2025년 1분기에는 38.9%에 달합니다. 이러한 변화는 같은 규제라도 시장이 체감하는 강도는 더 높아질 수 있음을 의미합니다.

상급지 정체, 중급지 풍선효과?

대출 한도 6억 원 제한이 본격 시행되면 상급지에서의 매수세는 위축될 가능성이 큽니다. 특히 강남 3구처럼 평균 매매가가 높은 지역은 대출 비중이 높은 만큼 거래 자체가 줄어들 것으로 예상됩니다.

반면 중급지나 외곽 지역에서는 상대적으로 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 대출 가능 금액 내에서 매수가 가능한 지역으로 수요가 이동하게 되면서, 이전에는 조용했던 지역들이 단기적으로 상승할 가능성도 있습니다. 하지만 펀더멘탈이 약해진 지금의 상황에서는 이러한 상승세도 오래가지는 못할 것으로 보입니다.

수도권은 유동성, 지방은 공급

국토연구원의 분석에 따르면, 수도권 부동산은 유동성에 민감하고, 지방은 공급 요인에 영향을 받는 것으로 나타났습니다. 이는 이번 규제가 수도권을 정조준하고 있다는 의미이며, 지방 시장에는 제한적인 영향을 미칠 수 있음을 보여줍니다.

특히 공급이 이미 줄어들기 시작한 상황에서 대출 규제까지 시행되면, 매도자들이 매물을 내놓을 이유가 더 줄어듭니다. 이는 거래 감소로 이어지며 시장에 부작용을 남길 수 있습니다.

전세가율 반등 가능성은?

최근 전세가율이 역대 최저 수준을 기록하고 있지만, 중장기적으로는 반등할 가능성이 큽니다. 그 이유는 바로 전월세 매물의 감소입니다. 대출을 받아 주택을 구매할 경우 6개월 내 전입 의무가 생기면서, 사실상 갭투자가 막히게 되고 이로 인해 전세 물량이 줄어들게 됩니다.

게다가 신축 공급 감소와 기축 매물 감소까지 겹치면서 전월세 시장의 수급 불균형이 심화될 수 있습니다. 전세가가 오르면 다시 매매가를 자극하는 구조가 형성되면서 부동산 시장의 또 다른 불안 요소로 떠오를 수 있습니다.

공급 부족이라는 구조적 한계

이번 대출 규제가 효과를 발휘하기 위해서는 한 가지 조건이 필요합니다. 바로 공급의 유지는 물론 확대입니다. 그러나 지금은 오히려 공급이 줄어들고 있습니다. 신축 공급이 감소하고, 매물 출회도 줄어드는 구조에서는 가격 조정이 쉽지 않습니다.

정부는 세금 인상 없이 집값을 잡겠다는 입장을 밝힌 바 있는데, 이는 증세를 통한 매물 유도를 하지 않겠다는 의미입니다. 따라서 수요는 조이지만 공급은 그대로이거나 오히려 줄어들게 되어, 단기적으로는 하락 효과를 보이더라도 중장기적으로는 다시 상승 압력이 높아질 수 있습니다.

규제의 명확한 목적과 한계

정부의 6.27 대출 규제는 분명 과열을 잠재우기 위한 정밀한 타겟팅이 돋보이는 조치입니다. 특히 수도권 상급지의 매수세를 직접 겨냥하여 유동성을 줄이는 방식은 효과적일 수 있습니다.

하지만 이 규제가 모든 부작용을 감내하고 계속 유지되어야 하는지는 고민이 필요합니다. 특히 ‘6개월 내 전입 의무’와 ‘이주비 및 잔금대출 제한’은 실수요자에게도 부담이 될 수 있으며, 전월세 매물의 감소와 신축 공급 위축으로 이어질 수 있는 만큼 일정 시점 이후에는 완화 또는 철회가 필요할 수 있습니다.

결론: 시장을 잡으려면 더 정교한 접근이 필요

6.27 대출 규제는 단기적인 과열 진정에는 분명 효과를 발휘할 것입니다. 그러나 공급 부족, 전세가 반등, 유동성 확대 가능성 등은 여전히 시장을 다시 자극할 변수로 존재합니다.

지속가능한 부동산 시장 안정을 위해서는 단기적 규제 외에도 지방 주택에 대한 세제 혜택, 다주택자 보유 기준 개편 등 보다 정교한 정책 설계가 필요합니다. 부동산 시장은 단순한 수요 억제만으로는 통제하기 어려운 복합적인 구조임을 잊지 말아야 합니다.