부동산 임대사업자가 부활한다.

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다주택자 세제·대출규제 정상화를 위한 임대사업자가 부활합니다. 임대사업자가 대체 무엇인데 뉴스 한 번에도 이렇게 시끄러울까요? 임대사업에 대해서 알아보고 박근혜정권과의 차이점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
또한 일반임대사업자와의 차이점도 설명해 드리겠습니다. 아울러 집에서 셀프로 할 수 있는 임대사업자 등록방법도 링크를 통해 안내해 드리도록 하겠습니다.

목차

1. 임대사업자란?

"임대사업자"란? 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법 제5조'에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

 

쉽게 얘기해서 임대사업자는 임대계약을 체결하여 임대된 재산을 운영하는 사람 또는 법인을 말합니다. 일반적으로 임대된 재산은 상가, 아파트, 차량 등이 있으며, 임대사업자는 임대료를 수입으로 얻고 임대된 재산을 적절히 관리하는 일을 담당합니다.

이런 주택임대사업자는 다양한 혜택이 있는 대신에 제약사항도 많습니다. 일단 대표적인 것으로는 의무 임대 기간은 현행법상 10년이고 임대료는 연 5% 이내에서만 증액이 가능하다는 부분입니다.

위 제약사항은 세입자가 바뀌어도 적용되어야 하고 그 과정에서 표준계약서 작성 등 모두 10가지의 의무 사항을 지켜야 합니다. 또한 임대사업자 과태료 부과 항목은 21개에 달하는 데요. 임대료를 올리지 않아 계약서를 쓰지 않는 '묵시적 갱신'의 경우에도 미신고 시 500만 원을 부과하게끔 되어 있습니다.

2. 임대사업자 제도 복원 내역

(등록임대복원) 2020년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡) 등록 재개 부분

- 임대대상 전용면적 개선안 -

		현행(2020년 7월 전면 축소)	개선안
단기(4년)	건설임대	폐지
	매입임대	폐지
장기(10년)	건설임대	존치
	매입임대	축소(비 아파트만 허용)	복원(전용면적 85㎡ APT)

 

- 임대대상 전용면적 개선안 -

	현행	개선안
등록 대상	비 아파트(단독, 다세대 주택 등)	85㎡이하 아파트도 가능
최소 등록 주택 수	1채 이상	2채 이상

3. 임대사업자 혜택 내역(중요)

1) 2채 이상 '신규 매입 임대'등록 시 취득세 혜택
주택 규모에 따라 다른 취득세 감면 혜택을 주기로 했습니다.

구분 (2022년 3월 기준)	전용면적(㎡)
	40㎡ 이하	40㎡ ~ 60㎡이하	60㎡ ~ 85㎡이하
취득세 감면 (지방세)	취득세 면제 * 세액 200만원 초과 시 85% 경감		50% 경감 * 임대주택 20호이상 등록 시

2) 재산세 감면 혜택

구분 (2022년 3월 기준)	전용면적(㎡)
	40㎡ 이하	40㎡ ~ 60㎡이하	60㎡ ~ 85㎡이하
재산세 감면 (지방세)	면제 * 세액 50만원 초과 시 85% 경감	75% 경감	50% 경감

3) 종합부동산세 합산 배제 혜택

종부세 합산배제 (국세)	매입	공시가격 수도권6억(비수도권3억) 이하 * '18.9.14일 이후 조정대상지역내 신규 취득한 주택은 합산과세
	건설(2호 이상)	공시가격 9억 이하, 전용면적 149㎡ 이하

4) 임대소득세는 크게 감면과 분리과세로 나눠집니다.

임대소득세 (국세)	감면	ㅇ 1호 임대시 75%, 2호 이상 임대시 50% 감면 - 기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하 - '22. 12. 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대한 경감
	분리과세	ㅇ 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율, 기본공제 차등 혜택적용 - 필요경비율 : (등록) 60%, (비등록) 50% / 기본공제 : (등록) 400만원, (비등록) 200만원

5)  양도소득세 중과배제 및 비과세 적용 혜택, 양도세 중과배제는 종부세와 마찬가지로 매입임대와 건설임대가 각각 다르게 적용됩니다.

양도소득세 (국세)	양도세율 중과배제	매입	- 기준시가 수도권6억(비수도권3억) 이하 * '18. 9. 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과
		건설(2호 이상)	- 기준시가 6억 이하, 전용면적 149㎡ 이하 + 대지면적 298㎡ 이하
	장특공특례(70% 공제)	건설	- 기준시가 수도권6억(비수도권3억) 이하, 국민주택규모 이하 - '22.12.31일까지 민간임대주택 등록
	거주주택 비과세(1회적용)	- (거주주택) 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 - (임대주택) 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권6억(비수도권3억) 이하

7) 신규 사업자는 2채 이상 등록이 필요함
- '절세'만을 목표로 하는 임대사업자가 되려는 사람들을 예방하고자 장치를 설치했습니다. 바로 최소 2채 이상 등록 필요한 부분입니다.

3. 현 임대사업자 개편안은 문제점이 없는가?

1) 취득세 계산 시 임대주택이 주택 수에 포함되는 문제
: 임대사업자는 취득세 중과세 제도 때문에 이사 가기가 매우 힘들어졌습니다. 12%에서 6%로 낮아졌다고 했지만, 집값에 비해서 6%는 결코 적은 금액이 아닙니다. 임대사업자란 이유로 취득세 과세를 받는 건 결코 합리적인 것이 아닙니다. 2) 거주주택 양도세 비과세가 1회로 제한된 사항
: 살면서 이사를 1번밖에 안 하는 사람은 있지도, 존재하지도 않을 것입니다. 아이들 학업, 직장, 기타 요양의 문제로 보통 여러 번의 이사를 다니게 되는데요. 단 1번의 양도세 비과세가 주어지는 건 상당히 가혹한 혜택입니다.

3) 자동말소 후 유예기간 없이 바로 종부세 부과
: 임대사업자 의무 임대기간을 15년으로 연장한다는 계획이 있는데 15년이 지난 후 유예기간 없이 바로 세금을 부과하게 된다면 중장기적인 플랜 혹은 노후생활비로 임대사업자를 준비하는 분들에게는 독소조항이 될 것임이 분명합니다. 임대사업기간 동안 큰 문제를 일으키지 않고 과태료 부과 없이 지낸 모범임대사업자에게는 1회 정도의 유예기간을 줘서 30년 정도는 안정적으로 계획할 수 있도록 정부에서 보장을 해줘야 한다고 생각합니다.

4. 마무리

이것으로 임대사업자제도 부활에 대해서 간략하게나마 알아봤습니다. 저도 임대사업자를 준비하는 입장에서 앞으로도 많은 관심이 갈 거 같습니다. 제도가 입안되고 정착되는 대로 포스팅을 업데이트하거나 새롭게 포스팅을 하도록 하겠습니다.

감사합니다.

 

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